Bilecik imar uygulaması, plan kararının tapuya ve zemine aynı dilde işlenmesidir. Kâğıttaki ada, yol ve yapılaşma hakkı sahaya inmeden ruhsat, kredi ve satış dosyası yarım kalır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi, imar sınırındaki taşınmazları parselasyonla yeniden düzenler; düzenleme ortaklık payı (DOP) kesilir, yol–park–okul alanı ayrılır, kalan kısım malike yeni parsele bağlanır. Bu yazı, Bilecik merkez, Bozüyük, Söğüt, Osmaneli ve diğer ilçelerde mal sahibi ile müteahhidin 18. maddeyi neden “belediye işi, bekleriz” diye bırakmaması gerektiğini adım adım anlatır.
İfraz ve tevhit ayrı kalemlerdir. İfraz bir parseli plan doğrultusunda böler; tevhit birden fazla parseli tek parsele alır. Yola terk ve ihdas da aynı ailede durur. 18. madde ise bunları toplu düzenleme olarak yürütür: hisseli tapu, çarpık fiili kullanım ve eski kadastro sınırı aynı dosyada eritilir. Küçük bir ifrazı 18. madde sanmak, ya da 18. maddeyi “sadece bölme” sanmak, belediye ve tapu evrakını kilitleyen en sık karışıklıktır. Hizmet sayfası: imar uygulamaları ve 18. madde.
Bilecik’te neden bu kadar kritik?
İlde konut ve sanayi baskısı arttıkça ham tarla ile imarlı arsa arasındaki fark büyür. Merkez mahallelerde dar ada, Bozüyük sanayi ve OSB çevresinde parselasyon, Söğüt–Osmaneli kırsalında ise köy içi ve imar sınırı çakışması sık görülür. Plan var diye temel atmak, DOP ve tescil bitmeden ruhsat beklemek demektir. Belediye imar durum belgesi tek başına inşaat izni değildir; parselasyon tapuya işlemeden yapı adası kâğıtta kalır.
Hisseli miras, tarla yolunun fiili sınır sayılması ve eski tevhit–ifraz izleri Bilecik kadastrosunda iç içe geçer. 18. madde bu düğümü çözerken her malikin DOP payı, yeni parsel numarası ve tapu yüzölçümü değişir. Hesap şeffaf değilse komşu itirazı, askı süresi ve dava dosyayı aylarca bekletir. Lisanslı harita bürosu pafta, tapu ve zemini aynı koordinat sisteminde tutar; “göz kararı hisse” ölçü değildir.
Hangi belgelerle dosya açılır?
Eksik evrak, belediye komisyonunu ve tapu tescilini durdurur. Bilecik belediye, kadastro ve tapu müdürlüğü işlemlerinde genelde şunlar istenir:
- Tapu fotokopisi veya e-Devlet tapu örneği, hissedar listesi
- Ada ve parsel numarası, ilçe, mahalle veya köy
- Güncel imar durum belgesi, plan paftası ve varsa notlar
- Kadastro müdürlüğünden koordinat, pafta ve yüzölçümü
- Varsa eski ifraz–tevhit, yola terk veya aplikasyon krokisi
- Vekâletname (malik veya hissedar sahada/ofiste yoksa)
Eski röper kaybolmuş, pafta yenilenmiş veya fiili kullanım kadastroyla çelişiyorsa önce sınır netleşir. Aksi halde parselasyon, yanlış köşe üzerine oturur. Sınır belirsizse aynı büroda aplikasyon ve sınır tespiti ile dosya bağlanır. Parsel bölme–birleştirme ayrı işse: ifraz ve tevhit.
Süreç nasıl yürür?
Önce imar planı ve kadastro ofiste çözülür; DOP oranı, kamu alanları ve yeni ada kurgusu hesaplanır. Belediye ve ilgili idarelerle teknik dosya yürür. Askı ve itiraz süreleri atlanırsa tescil iptale açık kalır. Onaydan sonra tapu tescili, yeni parsel numarası ve maliklere tebliğ gelir. Saha aplikasyonu ayrı gündür: yeni köşe kazığa inmeden duvar ve temel risklidir.
Parsel sayısı az, hisse sade, itiraz yoksa süre genelde birkaç ayda kapanır. Toplu hisseli tarla, eğimli arazi, orman–mera kenarı veya OSB ölçeğinde 18. madde 1–6 ayı rahat görür. “Yarın biter” vaadi gerçekçi değildir. Fiyat parsel adedi, hisse, ilçe, evrak ve saha koşuluna göre değişir. Keşif ücretsizdir; kapsam, DOP hesabı ve termin yazılı teklifte netleşir.
Sık yapılan hatalar
- İmar durum belgesini ruhsat sanmak
- DOP kesintisini “el koyma” diye dosyayı geciktirmek
- Hissedarın birini atlayıp tescile gitmek
- Fiili tarla yolunu imar yolu saymak
- 18. madde bitmeden ifrazla satışa çıkmak
- Yeni parsele aplikasyon yaptırmadan duvar ve temel atmak
Bu hataların bedeli askı itirazı, tescil düzeltmesi, satışın durması veya yıkım tehdididir. Bilecik’te küçük görünen yüzölçümü sapması, dar imarlı parsele düşünce kat adedini veya otoparkı keser.
Ne zaman hemen başlatmalısınız?
Satın alma öncesi, kat karşılığı sözleşme öncesi, ruhsat ve kredi dosyası öncesi, hisseli tarlayı arsaya çevirirken ve komşu parselasyon askıya çıktığı anda. “İnşaat bitince tapu düzelir” yaklaşımı, beton döküldükten sonra hissedar ve DOP hesabını imkânsız kılar. İmar, aplikasyon ve plankote aynı büroda yürürse koordinat sistemi tek kalır.
Ada, parsel ve ilçeyi yazmanız yeter. Yazılı teklif alın veya tüm kalemlere hizmetler sayfasından bakın. Bilecik Harita olarak 18. madde, ifraz–tevhit ve tescil evrakını aynı dilde teslim ederiz.